Preguntas frecuentes

¿Compro a nombre propio o a nombre de una empresa?

Durante la última década las compañías de responsabilidad limitada (Limited Liability Company – LLC) se han convertido en la forma de compañía preferida para adquirir inmuebles en los Estados Unidos. A pesar de los beneficios que ofrece una LLC, no es necesariamente la mejor forma de adquirir bienes raíces para todas las personas. Para muchos inversionistas, el costo de formar y mantener una compañía ante la posibilidad incierta de una demanda no vale la pena

Beneficios de comprar a través de una LLC:

• Protege al propietario de posibles demandas relacionadas con la propiedad. Es decir, en caso de demanda, sólo pueden ir en contra de esa propiedad y no contra sus otros bienes o activos personales.

• Permite deducir los gastos generados por la propiedad.

• Permite a los dueños evitar la doble tributación tanto en ingreso generado por renta como en la revalorización de la propiedad. Por lo tanto, las ganancias generadas serán “pagadas” únicamente por la LLC a y no en la distribución de esas ganancias a los dueños.

• Evita o reduce impuestos de sucesión, por lo tanto, al fallecer el propietario de la compañía la entidad legal nunca muere, reduciendo de esta forma la cantidad de impuesto de herencia.

• Si la LLC es conformada por un sólo miembro (single-member LLC) podría deducir los intereses del préstamo hipotecario.  

• LLCs, suelen pagar una tasa menor de registro y de mantenimiento que otro tipo de corporaciones.

• A diferencia de otro tipo de corporaciones, siendo un extranjero no residente puede formar una LLC.

• Gran flexibilidad en la distribución de las ganancias.

¿Necesito seguro?

Existen diferentes pólizas, sin embargo, las coberturas más importantes son para proteger:

• La estructura interna y/o externa de la propiedad

• Los objetos personales dentro de la propiedad

• Daños a terceras personas (accidentes dentro de la propiedad)

• Daños a otras propiedades (en caso de condominios)

¿Qué es el impuesto sobre la inversión extranjera en Bienes Raíces (FIRPTA)?

FIRPTA afecta a cualquier individuo extranjero no residente y a las compañías extranjeras no consideradas corporaciones nacionales. Desde el punto de vista impositivo (declaración de impuestos) cuando una persona no reside o una corporación o sociedad extranjera vende una propiedad dentro de los estados unidos, estará sujeta a las disposiciones de FIRPTA.

¿De qué manera afecta el FIRPTA?

En el momento de la protocolización (cierre de transacción) al vendedor se le realizará una retención del 15% sobre el precio de venta. Por ejemplo, un “inversionista extranjero” vende propiedad por US$350.000 el agente de cierre de la transacción (compañía o abogado que tramita el titulo) retendrá US$52.500 en una cuenta especial llamada “deposito en custodia” (escrow account), hasta que el “inversionista extranjero” presente su declaración de impuestos sobre ingresos en enero del año calendario siguiente al cierre de la venta.

¿Cuánto se paga de comisión?

En transacciones residenciales de compra/venta el estándar es 6% del valor de venta de la propiedad, el cual se divide en 3% para cada uno de los agentes involucrados en la transacción, (el representante del comprador y el del vendedor). 

En transacciones residenciales de renta el estándar es 10% del valor del contrato anual o un mes de renta. Esta comisión es dividida en partes iguales para cada uno de los agentes que participan en la transacción.

¿Cómo estimar los costos de cierre al vender una propiedad?

Para efectos prácticos los gastos de cierre para el vendedor pueden estimarse de la siguiente forma: 

• 1.5% sobre el precio de venta, 

• Property taxes acumulados a la fecha, 

• Hipotecas y/o líneas de crédito que existan sobre la propiedad, 

• Comisiones (generalmente 6% sobre el precio de venta)

¿El comprador paga comisión?

El comprador de la vivienda en la gran mayoría de los casos no paga ningún tipo de comisión al agente inmobiliario.

¿COMO VENDEDOR, PUEDO AHORRARME LA COMISIÓN?

El 89% de todos los vendedores utiliza la asesoría y apoyo de un agente inmobiliario. Sólo el 8% de todos los vendedores, intenta vender la propiedad por su cuenta (conocido como For Sale By Owner) con el único propósito de ahorrarse el seis por ciento (6%) de la comisión.

¿Qué es el intercambio 1031 ?

Tributación de las propiedades de inversión: Si el vendedor vende una propiedad de inversión que se revaloriza, entonces el vendedor tendría que pagar impuestos sobre las ganancias de capital; a menos que, con un poco de planificación, la propiedad de inversión del vendedor califique para un tratamiento fiscal preferencial bajo la Sección 1031 del Código de Rentas Internas como un intercambio similar.

NOTA LEGAL: Estas disposiciones son complicadas y requieren de la experiencia de un contador público y/o abogado en bienes raices  para evaluar las posibles implicaciones legales y tributarias. En ningún momento debe tomarse esta información como asesoría.